Tuhannet maa- ja metsätilat vaihtavat vuosittain omistajaa. Tontit, omakotitalot ja mökit mukaan lukien omistaja vaihtuu kymmenissä tuhansissa tapauksissa. Suurin osa omistajanvaihdoksista tapahtuu kaupalla. Huomattavalla osalla kaupan kohteista on sellaisia vesien johtamiseen liittyviä asioita, joihin tulisi kiinnittää huomiota, jotta vältytään mahdollisilta myöhemmiltä riidoilta.
Kiinteistön kaupan voi tehdä itse tai käyttäen apuna kiinteistönvälittäjää tai muuta osaavaa asiamiestä. Käyttääpä myyjä apuna ammattilaista tai ei, myyjällä on velvollisuus antaa ostajalle kaikki tiedossaan olevat kiinteistöön liittyvät tiedot, joilla voidaan olettaa olevan vaikutusta kaupan tekemiseen ja sen ehtoihin.
Kiinteistöön voi kohdistua, sekä kirjattuja, että kirjaamattomia omistajanvaihdoksesta riippumattomia oikeuksia tai kunnossapitovelvoitteita. Esimerkiksi jonkun toisen kiinteistön pysyvä oikeus vesien johtamiseen kaupan kohteen kautta tai velvollisuus osallistua esimerkiksi yhteisen ojan kunnossapitoon voi jollekin ostajalle olla todella merkittävä asia.
Oikeuksien rasitteiden ja käyttörajoitusten selvittäminen
Kauppaa tehtäessä on tärkeää selvittää millaisia rasitteita, käyttöoikeuksia, käyttörajoituksia tai kunnossapitovelvollisuuksia kiinteistöön kohdistuu. Tiedonantovelvollisuuden täyttämiseksi myyjän on hankittava kauppaa varten tarpeelliset asiakirjat.
Kiinteistökaupan kohteet voivat olla ominaisuuksiltaan hyvin erilaisia, joka määrittelee pitkälti sen, mitä asiakirjoja ja selvityksiä pitää hankkia.
Kiinteistökaupassa tarvitaan vähintään:
- lainhuutotodistus
- rasitustodistus
- kiinteistörekisteriote
- karttaote (määräalasta)
Otteet ja todistukset saa kätevästi esimerkiksi Maanmittauslaitoksen verkkopalvelusta: https://www.maanmittauslaitos.fi/asioi-verkossa
Nämä asiakirjat eivät välttämättä sisällä kaikkia kaupan kannalta olennaisia tietoja ja niissäkin voi olla puutteita ja virheitä. Myyjän tulee kuitenkin huolehtia siitä, että kaikki kauppaan vaikuttava tieto annetaan ostajalle eli annetaan myös ne tiedot, jotka eivät asiakirjoista ilmene.
Kirjaamaton oikeus ojan tekemiseen ja veden johtamiseen
Vesilain mukaista osapuolten välistä kirjallista sopimukseen perustuvaa oikeutta ojan tekemiseen toisen maalle ja veden johtamiseen toisen ojaan tai osakkuutta toimituksessa perustettuun ojitusyhteisöön ei kirjata kiinteistörekisteriin ja niiden selvittämiseksi hankitaan tietoja vaihtelevilla tavoilla.
Kirjaamattomien asioiden selvittämisessä myyjän muistin lisäksi hyviä ovat myös hänellä mahdollisesti olevat vanhat laskut, sopimukset ja toimituspöytäkirjojen jäljennökset. Kohteen katselmuksessa voi tulla esille seikkoja, joitten perusteella on aihetta ryhtyä lisäselvityksiin.
Hyvä tietolähde on Ely-keskusteen ylläpitämä, jatkuvasti täydentyvä ojitusyhteisöt kartalla – verkkosivusto: https://www.arcgis.com/apps/webappviewer/index.html?id=e2ed85641789499c8b27d0d18bcc67f7.
Metsäojituksista tietoa saa Metsäkeskukselta tai paikalliselta metsänhoitoyhdistykseltä. Asemakaava-alueilla vesien johtamiseen liittyviä tietoja saa kunnan rakennusvalvontaviranomaisilta.
Myös ostajalla on velvollisuuksia
Ostajan tulee huolellisesti tutustua kaupan kohteeseen, siihen liittyviin asiakirjoihin ja hänelle annettuun muuhun kirjalliseen selvitykseen. Ostajalla on oikeus luottaa myyjän antamiin tietoihin, ellei ilmene erityistä syytä epäillä, että myyjän antamat tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia.
Kaikki oleellinen tieto kauppakirjaan
Maakaaren mukaan kauppakirjasta tulee käydä ilmi vähintään:
- luovutustarkoitus
- luovutettava kiinteistö
- myyjä ja ostaja
- kauppahinta ja muu vastike
Tämän lisäksi kauppakirjaan on hyvä kirjata kaikki keskeiset kauppaan liittyvät tiedot ja ehdot. Tai annetut tiedot on muutoin dokumentoitava, jotta jälkikäteen voidaan osoittaa, että kaikki tiedot on asianmukaisesti ostajalle annettu.
Tärkeää on kirjata kauppakirjaan kiinteistöön kohdistuvat kaikki rasitteet ja käyttöoikeudet, kuten kirjoituksessa aiemmin mainitut kirjaamattomat ojitusasiat. Ostajalle kannattaa antaa tietoja mieluimmin liikaa kuin liian vähän. Näin toimien vältytään suurimmalla todennäköisyydellä mahdollisilta myöhemmiltä riidoilta.
Jyrki Mäkiranta, erityisasiantuntija, MHY Päijät-Häme ry.
LKV, kaupanvahvistaja
tiet ja suometsänhoito
